이사 전 전월세 계약시 필수 특약사항

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losagang52 2025. 12. 3. 00:44

전월세 계약서의 '특약사항'은 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 간의 특별한 약속입니다. 이 특약사항은 민법보다 우선하는 효력을 갖기 때문에, 사전에 명확하게 기재해야 이사 후 발생하는 불필요한 분쟁을 막고 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.

계약 시점부터 잔금일 사이에 집주인에게 예상치 못한 큰 빚이 생겨 집이 경매로 넘어가는 최악의 상황을 방지하기 위한 특약입니다.

특약 문구 예시 : "임대인은 잔금일(이사일) 익일까지 해당 부동산에 근저당권, 전세권 등 소유권 변동 및 제한이 될 만한 어떠한 권리도 설정하지 않는다. 만약 이를 위반 시 본 계약은 임차인의 요구로 해지되며, 임대인은 즉시 계약금의 배액(두 배)을 임차인에게 상환한다."
매우 중요함 : 잔금일에 세입자가 전입신고와 확정일자를 받더라도, 그 효력은 익일(다음 날) 0시 부터 발생합니다. 집주인이 잔금일 당일에 대출(근저당)을 받아버리면 세입자의 보증금이 대출금보다 후순위가 되어버립니다. 이 특약은 이를 막아줍니다.

임대 기간 중 발생하는 고장이나, 퇴거 시 원상복구의 범위 때문에 임대인과 다툼이 발생하는 경우가 많습니다. 이를 미리 정리해야 합니다.

특약 문구 예시 : "주택의 주요 설비(보일러, 수도, 전기 시설, 상·하수도, 누수 등) 에 대한 수리 비용은 임대인이 부담한다. 다만, 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손 및 간단한 소모품(전구, 필터 등) 교체는 임차인이 부담한다."
중요성 : 법적으로는 큰 수리는 집주인이, 사소한 수리는 세입자가 하는 것이 맞지만, '어디까지가 큰 수리인가'의 기준을 명시하는 것이 중요합니다.

특약 문구 예시 : "임차인은 입주 당시의 상태대로 원상복구하여 반환하며, 임차인의 일상생활로 인한 자연적인 마모나 노후화에 대해서는 원상복구 의무가 면제된다."
중요성 : 세입자가 못 박은 자국, 벽지의 자연스러운 변색 등은 원상복구 대상이 아님을 명시하여 퇴거 시 불필요한 도배나 수리 비용 청구를 막을 수 있습니다.

특약 문구 예시 : "임차인은 계약 체결 시 등기부등본 상의 권리관계와 현 임대인(실소유주)의 신분을 직접 확인하였으며, 이에 이의를 제기하지 않는다."
중요성 : 대리인과 계약할 경우, 대리인이 아닌 실제 집주인(임대인)과 전화 통화나 영상 통화 등을 통해 위임 관계 및 계약 내용을 최종적으로 확인하는 과정을 거쳐야 안전합니다.

특약 문구 예시 : "임차인은 반려동물(예: 개 1마리, 고양이 1마리) 사육을 임대인에게 허가받으며, 이로 인해 발생하는 모든 피해(냄새, 긁힘 등)는 임차인의 책임으로 원상복구한다."
중요성 : 계약 전 반려동물 유무나 홈 오피스 등 특정 용도 사용 여부를 집주인과 반드시 협의하고 기록해야 합니다.